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　　市民李女士家住汉台区西环路某小区，2006年入住之初，小区的地上、地下车库可以满足业主需求。随着入住业主增多，2013年，小区物业在小区道路、绿化空地等部分规划了一部分停车位，以按年收费的方式让业主停车。业主交费后没有固定车位，只要小区内有空闲车位哪里都可以停，这种方式引发了大部分业主的不满。
　　“我想能不能‘买’或者‘租’一个固定车位？咨询之后才发现，小区划定收费的车位占用的都是业主共有的小区道路等。按规定，这些车位产权属于所有业主共有，收费停车的行为本身就不合理。在业主的投诉下，停车收费取消。但这样一来，业主的车、社会车辆等全都跑到我们小区抢占车位。为了有地可停，我现在只能每天提早几分钟下班回家把车停好，有时候需要出去只能打车。我就想问问，这些车位产权到底归谁，谁能解决我们小区‘车位大战’的问题？”李女士说。
　　小区车位归属主要看规划批复
　　《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。那么，如何区分停车位的使用权和产权？如何认识小区的车位权属问题？
　　“主要看停车位的规划批复是怎样确定的。”陕西恒爱律师事务所罗朝晖律师表示，小区的停车位和车库归属在《物权法》上属于建筑物区分所有权，法律规定没有作分类，但从停车位和本库的功能和使用上可以理解为专有和共有两部分。他说，“对于小区内规划的停放汽车的车位、车库，从办理报建手续时开发商就应明确规划并经批准，不算在业主的公摊面积内，属于房地产开发商专有。那么这一部分车位车库，开发商可以向业主以出售、出租等方式供业主选择和确定，也可以随着商品房买卖为吸引和促销赠送给购房户。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库首先满足小区内业主的需要，比方有业主100户，车位有100个，只有先满足业主，而不能对外出售，当然也不适应优先购买权。比如有80户愿意购买，剩余20个车位业主放弃后，可以向业主之外的人处分。对于占用业主共有的道路或者其它场地修建的车位车库，按照《物权法》规定属于业主共有。至于业主之间怎样划分和使用，由业主们或业主大会协议确定，法律不予干预。”
　　罗朝晖介绍，开发商对建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库享有的处分权，指的是开发商可以采取出售、附赠或者出租等方式处理。但对于这样的停车位和车库，开发商在办理报建手续时就必须明确规划并经批准，否则，将不被认可。而对于开发商享有的处分权，还有一个前提，按《物权法》规定，应首先保证和满足小区业主的需要，而不能依照价格和向业主以外的人出售。也就是必须先满足业主的需要后，才能对外提供服务。
　　 “租”还是“卖”有待进一步以立法或司法解释作出规定
　　《物权法》规定，开发商应该首先满足业主的需求。那到底是以“租”还是“卖”的形式满足业主需求呢？
　　“法律上关于停车位能否出售的问题没有作出明确规定，有待进一步以司法解释作出规定。”罗朝晖提醒，业主在购房时要搞清楚购房时的公摊面积到底包括哪些部分。如果在分摊面积上已经包括车位部分，那么车位产权应该属于业主共有；如果没有包括在内，开发商不能随意买卖。业主可以通过相关资料或联系有关部门查清楚车位车库到底属于不属于报建规划之内的部分。如果没有报建批准为停放汽车的车位车库，即便在购房合同中对此没有约定，那么该部分车库车位仍属于全体业主共有和共同管理。
　　“《物权法》第七十四条确立了小区车位、车库归属的业主优先原则。这项原则应当是界定小区车位、车库权属的基本原则，也是房地产行政主管部门在制定有关政策、处理具体问题的基本依据。面对开发商不合理的车位出售等行为，房地产行政主管部门应根据各自实际情况制定相关规定和细则，以维护业主的合法权益。”他说。

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