人口视角下的石家庄楼市 到底是谁在买买买？

未来城市竞争力的核心是什么？是GDP？是城建？是科教？是环境？都是，但最核心的，是人口。

从长周期看，人口是支撑一个城市房价的最重要因素。人口净流入的城市，特别人才净流入率高的城市，房价支撑力较强。

城市发展进入“人口争夺战”阶段，定位京津冀城市群第三极的石家庄，从人口维度来看对未来房价的支撑力如何呢？

本篇《猛聊》，猛哥试图通过数据整合，对石家庄购房人群进行画像，看看到底是哪些人在买房。

[壹]

还好，石家庄人口净流入 

近日，石家庄市统计局发布了《石家庄市常住人口变动调查分析》，根据2016年末人口变动调查推算，全市常住人口（不含辛集）为1015.12万人，与上年相比增加8.01万人，增长0.795%。与2010年人口普查相比，六年净增人口60.33万人，年均增长率1.36%。

但净增人口并不等同于净流入人口，还包括自然增长人口。数据显示，扣除自然因素增长人口，6年石家庄流入总人口数仅为20.73万人，年均3.46万人，且净流入人口呈逐年减少态势。

那么，石家庄净流入人口来自哪里呢？猛哥认为，主要构成包括本地高校毕业生、大城市流出人口以及来石务工人员等，但具体比例不得而知。

就大城市流出人口的承接情况，我们可以参考下百度地图发布的2017年一季度中国城市研究报告。百度地图通过大数据挖掘出北上广深人口主要流向了哪些一二线城市，以及京津冀人口吸引力排名。 

从这张图我们可以看出，石家庄名列第2位，是承接北京人口流出的主要省会城市。但不要高兴得太早，因为这张图里没有包括河北其他地市。

数据显示，在北京人口流向的TOP10城市中，保定、廊坊、邯郸名列前三，石家庄市列第9位，仅强于沧州。

在2017年第一季度主要城市人口吸引力榜单中，石家庄位列第26位，属于中游水平。在省会城市中，石家庄还是强于福州、哈尔滨、济南等11个城市。

[贰]

从小学生数量看房价

业内一个普遍的观点：小学生越快增长的城市 将来房价一定涨。

人口增长数据容易失真，但小学生数量增长说明这一家人确实是在这座城市扎根了。小学什么意思呢？最少六年，加上初中高中要12年，换句话说这个人轻易跑不掉的，那么这个人口增长是真实的人口增长，和有需求的人口增长。

小学生的增长速度反映了一个城市的资源集中程度，一般来说省会城市如果资源集中程度高，那么自然会跟其他城市拉开差距，房价涨幅就会比较高。

这份数据反映出，小学生增速和房价变化基本为正相关的。小学生增速非常高的地区，房价的涨幅相对要大。

从2013年到2015年中国大陆合并一起的小学1-6年级在校人数增速是1%，而就在全国1%增速的情况下，深圳小学生在校增速两年就有8%，厦门也是8%，北京市7%，南京、郑州、长沙小学在校学生增速高达5%，而这些地区的房价涨速也非常高，正好与在校学生增速相呼应。

为什么会这样？假设一个小朋友在这个城市上学，那么他的父母一定在这个城市至少是离这个城市不远的地方居住并且很可能是工作。所以小学生人数的增长，非常生动的显示了他们的父母在涌入这个城市。 

数据来源：石家庄市统计局

从石家庄来看，2010年至2016年在校小学生人数增长13.6万，7年涨幅达20.24%，复合增长率为3%。

由于中心城市的公共资源较好、教育水平较高，而教育又往往跟房产、户口等紧密相关，因此周边县市为了子女教育，往往选择到中心城市置业。从石家庄统计分析来看，人口数量向主城区流入的趋势比较明显，为了子女享受更好的教育应是重要因素。

当然，人口的净流入、小学生数量的增减虽然对房价走势有重要影响，但并不是投资价值的唯一要素。

[叁]

内生需求撑起来的市场

统计局数据显示，按地域人口分布，石家庄市区总人口为471.26万人（包括鹿泉、栾城、藁城新三区），其中主城区为308.45万人（包括市内四区、高新区），与上年相比分别增长1.46%和1.77%，分别增加6.78万人和5.36万人，增加人数占全市增加人数的84.64%和66.92%，远远高于周边县（市）0.22%的增速，人口数量向主城区流入的趋势比较明显。

人口视角下的石家庄楼市 到底是谁在买买买？：https://www.2ndflr.com/dm/yuhuaqu/93739.html

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