八张图看清楚中国楼市风口在哪里？

秦皇岛新浪乐居

你可以把你所在的城市放在人口迁移、资金流向、高铁规划图内，它的未来你一目了然。

                       

??最近这半年中国房地产正在以出其不意的方式进入拐点，从年初到现在全国已经有52个城市累计出约290项限制性购房政策，这意味着越来越多的人买不到房子了。

??所以最近，我们在后台被问到最多的问题有两类：一类是问政策及趋势。另一类是问城市，比如：

重庆这个城市怎样？

重庆和成都比呢？

郑州是强二线还是二线？

武汉呢？它和郑州谁是中部老大?

杭州最后会变成北上深“杭”吗？

广州是没落了吗？

长沙的房子值得投资吗？

错过了北上深，还有哪里值得你不要再错？

??这些问题的实质其实是在问：一个城市的发展潜力（这个城市值不值得投资？）。

??那么，我们判断一个城市发展潜力，主要看三个方面：

??第一，这个城市的人口的流向，是正还是负？

??第二，这个城市的资金流向？

??第三，这个城市的高铁有几条？

??1

??人口的流向，哪些城市终将被离开？

??上个月海通证券发布了《中国人口迁移跟踪报告》。

??这份报告很长，里面有大量的图表分析。我们抽丝剥茧把这份报告里的结论部分提炼如下：

??1、全国人口流动趋势放缓，但是整体上人口从三四线向一二线流动的趋势没有改变。其中4个一线城市聚集了全国约5%的常住人口，二线城市常住人口占比约16%。

??2、新增人口也体现出向一二线流动的趋势。最近6年我国总人口增加了4180万，其中约15%的新增常住人口分布在一线城市，逾40%分布在二线城市。

??——图片来源证券研究所

??但是我们也同时发现了四个值得关注现象：

??1、在北上广深这四个城市中，由于人口管制政策的不同，北京和上海抑制了流动人口的涌入。北京、上海最近三年常住人口的累计增幅仅为2.7%和0.2%。但广州和深圳因为在控制政策缓和，常住人口增幅分别接近9%和12%。

??——图片来源证券研究所

??2、近三年，部分二线城市的人口增长规模超过了一线城市。一些热门二线城市如天津、重庆、郑州、武汉等作为区域的经济中心，因为出台宽松落户条件吸引了被一线城市拒之门外。

??3、在热门二线城市中，中部二线城市人口增长速度加快。比如天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上，而在六个城市中，有五个都处在中部地区。

??——图片来源证券研究所

??4、人口流出比较明显的是东北和西北，比如吉林和黑龙江这六年常住人口甚至负增，辽宁常住人口也仅增加了0.1%，这已经是东三省经济崛起的最大障碍点。

??总结来说，驱动人口流动主要因素是产业和资源的集聚，在这方面城市越大优势越大。与此同时，二线城市特别是中部二线城市在人口流入方面表现强劲。

??因此，人口东南飞的趋势与中部崛起此消彼长。

??2

??资金的流向，哪些城市独得恩宠？

??9月初，城市数据团发布了《资金去了哪些城市？》的文章。因为涉及大量图标和分析，我们结合其它数据进行提炼整合如下：

??首先，城市之间资本流动其实是重点企业之间跨城市的资金流动。那么一个重要标准就是上市公司的数量（因为上市公司不仅影响各个城市的资金流向，也最终影响到一个城市的GDP）。

??据《2016中国城市资本竞争力排行TOP 50 》显示，截至2016年10月31日，中国A股市场共有2955家上市公司，分布在全国274座城市中，其中有278家注册在北京，231家注册在上海，深圳有220家，前三城的上市公司数占全国上市公司总数的四分之一。第四名至第十名城市的A股上市公司家数分别是：杭州(95家)、苏州(85家)、广州(76家)、成都(62家)、南京(57家)、无锡(55家)、宁波(53家)。

??其次，我们再来看下面两张图，分别是近五年对外控股型投资笔数最多的10个城市和近五年吸引对外控股型投资笔数最多的10个城市 。

??对外控股型投资笔数最多的10个城市▼

??——图片来源城市数据团

??吸引对外控股型投资笔数最多的10个城市▼

??——图片来源城市数据团

??经过对比我们发现在这个榜单上：

??1、北京、上海、深圳在资金量级上远远超过了其它城市。这和A股上市企业数量排名是一致的。

??2、杭州作为崛起的新一线城市表现亮眼。

??3、广州在资金控制力方面上已经无望“北上深广”。

??4、接下来的天津、南京、宁波、苏州、嘉兴、成都无论是资金流入还是流出都排在前十之内。比较特殊的是嘉兴在资本吸引力方面挤掉了南京。

??如果我们把这些城市之间资本流动显示在地图上，就有了下面这张全国跨城市资本流动地图。

??——图片来源城市数据团

??从这张图上，亮点最密集四个区域长三角城市群、珠三角城市群、京津城市群以及成都-重庆城市群构成了一个钻石形状。

??在这个钻石里面长三角城市群亮度覆盖面最大最耀眼，因为在资金吸引和投资排名前十名中，有五座城市都来自长三角。

??另外东北和西部还有几个耀眼的亮点，但是钻石之内的资本流动占全国资本流动的90%以上。

??所以我们看到在过去的几年里：

??1、一线城市对资本吸纳和对外投资的能力越来越强。主要表现在两个方面：

??

在2013年，北上深在全国范围内投资比例是20％，而到了2016年这个比例上升到了40％。

2013年以前北上深的投资地盘主要集中在国内少数发达城市和各省会城市，但最近两三年北上深越来越多的渗透到中小城城市。

??2、资本加速极化。

??最近五年全行业90％的资本集中在26％的城市里，假如我们只聚焦金融文化产业的话，90％的钱仅仅投资给了全国9％的城市。

??在这种情况下，除了北、上、深、广、杭、宁、天津、苏州、成都，还有那些城市机会面大？

??——图片来源城市数据团

??在这张图上我们看南京、武汉、郑州、西安、长沙、合肥二线中部城市，占据top20。

??好，我们针对人口和资本走向先总结一下。我们看到：

??

1、北上广和新一线在未来人口和资本的权重会越来越大。

2、中部崛起已经成为既定事实。相比较全国人口分布的“腾冲线”，全国资本流动的钻石形状则显得更为集聚。

3、区域与区域之拉的越来越大。东北和中西部城市未来会受到越来越大的挑战。

??3

??19个枢纽城市，米字型高铁城市有几个？

??最后，我们来谈谈高铁。

八张图看清楚中国楼市风口在哪里？：https://www.2ndflr.com/dm/zg/913369.html

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