在澳洲，新南威尔士州买地起房的流程（DA申请篇）

起房子，做设计，我们听得最多的就是DA申请，那么什么是DA申请呢？

简单来说，DA全称是Development Application也就是发展申请。做这个发展申请，对于别墅，或者小规模的联排别墅来说，是任何人都可以做这个设计的，甚至绘图。但是在设计之前我们需要知道的是需要满足怎么样的设计规范。

由于发展申请（DA）的审批，关注点是规划上的大方向，所以相关的审核条款也是跟规划上的要求相关。作为设计者，我们需要查阅当地政府对于发展申请的规划条文，通常包括了LEP和DCP。

Local Environmental Plan ---LEP

LEP全称是LocalEnvironmental Plan，本地环境规划。

这里需要注意的是LEP，是法规，是有法律效应的条例，设计上必须严格遵守的条款。如果设计上想挑战这些条款，那么就需要做planningproposal，也可以叫SEPP1申请，通常这个是对于开发商来说需要关注的地方，在这里先不论述。

LEP可以在每个council的网页上找到，以前通常是分成好几个PDF文件，自己根据细分的区域来找到相关的文件来查询资料。近年来很多资料都被做成了网页版，只要输入地址，就能找到相关的文件，节省了大量的查询时间，也最大可能性的减少了错误。例如在大量华人聚集的Chatswood区所在的WilloughbyCouncil网站就有这样的网页版服务：

另外悉尼的新南威尔士大学，COX Architecture (考克斯建筑设计事务所)，Urban Development Institute Australia (澳大利亚城市发展协会)联手合作设计了一个全新的网页基础的App，名为UrbanPinboard，将会把所有council的这些资料整合成一个更便捷的app给开发商使用。

对于普通房东来说，LEP一般情况下包括了以下相关资料需要了解的：

Zoning map：（一般住宅设计关注的是R1，R2，R3, R4 and B4 zone），这个是房屋所在的区域是属于哪一个区域，低密度（R1、R2），中密度（R3），高密度（R4），还是商住开发（B4zone，mix-used）。

FSR（floor space ratio）容积率，也就是建筑面积跟土地面积的比例，这是代表了一个地上允许建多大面积的房子。

HOB（height of building）房屋的限高，一般来说R1，R2的房子（house）限高不能超过8.5米～9米，具体要看council要求，R3（中密度）一般不超过5层，R4的一般可以建5层以上。从这里也可以看到zone的重要性。

Heritage and conservation（有历史保留价值的区域）。有时候不仅仅是房子本身有历史保留价值，有的区域的树木也是有历史保留价值的。这个对于房屋买家来说是一个很居争议性的话题，有的是房子的正面有历史保留价值，有的是整栋房子有历史保留价值，如果遇到这样的房子，建议房东一定要请有经验的建筑师和文物顾问一起协商设计方案，缺一不可。

Bush fire zone（山火危险区域）。如果房屋在这个区域里，理论上可以把距离房屋近的树木砍掉而不需要申请，但是个人经验，这个并不是必然。这些区域的房屋设计会有一些特殊的要求。

Land Size（土地面积）或者是Minimum lot size（最小土地面积），这是一个牵涉到开发分地的条款。假如最小土地面积要求是350平米，而地块只有600平米，那么这块地就不满足分地要求，如果需要加建多一套房子，那么可能只有加建奶奶房（granny flat）；如果占地有700平米或以上，那么就可以申请分地来起两套房子，或者是联排（duplex）别墅。

Zoning里面还需要关注的是AcidSulfate Soils Map（酸性土壤地图），Land Reservation Acquisition Map（政府保留用地，一般会用作基建设备），SpecialProvisions Area Map（空间保留用地，一般用来做公园保留用地），Activestreet Frontage（活跃街面用地，一般为商业街区用地）。

看完LEP，朋友们就可以对自己的房子所在区域有了一定的了解，也可以对自己房子进行怎么样的改造有了最初步的想法。但是这并不是本地政府对房子设计的全部要求，做设计前，我们还需要了解另外一个很重要的规划文件--- Development Control Plan发展控制规划，简称为DCP。

Development Control Plan ---DCP

发展控制规划，是一个牵涉到房屋设计的规划，这个规划基本是控制了房屋从设计到建筑整个流程，包括了以下几个方面（在这里，作者按自己经验把设计重点需要关注来排序，而不是按council网站上的排序方式）：

Building Height（建筑限高），虽然在LEP里面已经有阐述房屋限高，但是在DCP里面对房屋限高做出了更详细的解说，并且配出了图片解释，下图是关于8.5米限高的图片解释。

Building Envelop and Setback（建筑体量与红线退缩）。请参考以下图片：

在澳洲，新南威尔士州买地起房的流程（DA申请篇）：https://www.2ndflr.com/dm/aodaliya/xinnanweiershizhou/940548.html

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