管城区成为风口的猪，只是时间的问题罢了！

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应广大粉丝的要求，楼市近期专业探盘组再次出发，此行的目的地——管城区。

提起管城区，可能，你们还会想，管城有什么好讲的，位置很优秀，价格很洼地，但是形象脏乱差，配套很匮乏。

但是，今天我想从另外一个价值升级角度来讨论一个问题——管城的价值升级正在悄然发生，在未来这个区域可能是郑州主城区内为数不多的风口型区域。

先不要着急吐槽我，先听我讲完。

1

区域形象和城市配套是长久以来桎梏管城价值的两大因素。

提到管城我们会想到什么——脏乱差和配套落后！甚至还有人说，这个区域要学校没学校，要公园没公园，要医院没医院，有的就是大坑套小坑的商都路和城东路。

先聊聊学校和教育。

管城区的小学资源还算勉强合格，还是有几所小学名校，比如创新街小学、管城外国语小学和东关小学。尤其是创新街小学，在整个郑州还能排到前十以内。但是说到初中和高中教育，管城区就是实打实的教育洼地。整个管城区没有一所省级示范性高中，在美景鸿城购房的业主，孩子竟然还被分配到了离家8公里开外的南曹乡乡里中学。

总的来看，优质小学稀缺，优质中学绝迹，难怪有人会说，管城区属于整个郑州层面上的文化沙漠。

再看看公园。

目前郑州已经开放的主要公园场馆中，管城区只有2个，在公园排名中，管城区排名倒数第一。而且，这两个公园中一个是商城遗址公园，一个是城隍庙。这两个公园，一个属于文化遗址公园，绿植覆盖率很少，一个属于庙宇，同样绿植覆盖率也很少。这么看来，管城区在绿植覆盖率和公园覆盖率上都少的可怜。

因此，在我们绝大多数人看来，在管城区很少能看见绿树成荫、鸟语花香的情景，也很少能看见公园里三五成群的行人，或走或停的怡然自得。

说到道路。

近几年BRT公交线路的丰富，尤其是5号线的修建，极大地提升了我们对管城区交通配套的预期。但是，在地铁尚未动工之前，管城区的道路维护可能是全郑州最差的区域，城东路和商城路几乎是一路走来一路坑，大坑套小坑，坑里还有水，磕伤底盘这种事情几乎每天都会发生。

因此，从交通方面说，管城区给人的印象也不够美好。

说到这里，有人会说，管城区商业强啊。

围绕着火车站附近的二七商圈，管城区最初凭借银基等批发市场长期以来都垄断着郑州的批发型商业市场，后期又凭借百盛、大上海城牢牢把控着郑州的零售百货类商业市场。但是，伴随郑州商业市场的进化，曾经的商贸第一区现在的地位也朝不保夕。

龙头型的批发类商业，不仅近年来受电商的冲击越来越大，而且专业批发市场外迁的风声一直持续不断。后起之秀的零售类商场——大上海城和百盛百货，因为商场规划、动线和空间设计的落后，业态更新缓慢，百货类业态低迷、休闲娱乐性业态匮乏等原因，再加上新开业的大卫城、万象城等新一代MALL的冲击，这种零售类商业也陷入泥沼。

因此，管城区的商业龙头地位也在商业进化的新时代中显得风雨飘摇，朝不保夕。

教育配套落后、公园跟进缓慢、道路维护保养差、商业更新缓慢，在管城区长久的发展中，都始终给人一种被遗忘的感觉，区域形象和区域价值都很差。

2

管城区的房地产市场也长期被刚需型物业牢牢把控！

正是因为教育、公园、道路体系、商业配套等原因的桎梏，长期以来管城区的价值不仅不被普通客户看好，更不被开发企业所看好，所以在早期，众多开发企业在管城区大量开发刚需型物业。

长期以来，管城区都是刚需型产品的聚集地。拿河南本土一线房企正商来讲吧，从正商幸福港湾开始，一直到金色港湾、蓝钻、新蓝钻，正商在早期简直把管城区的航海路沿线作为了沃野，一茬接一茬的为刚需型客户提供足够价廉，但也足够低配的民生型刚需高层产品。从这一系列产品开始，正商凭借巨大的流量被评为了河南本土“真·民生地产”。

在正商的引导下，阳光城、橡树玫瑰城、美景鸿城等众多大体量项目，也在平质但价廉的刚需道路上一路狂奔，甚至可以说陷入刚需产品的价格战泥沼中。

在这样众多的刚需产品频现的刚需型市场环境下，在价格战的泥沼中，管城区长期给市场上的客户一种印象——这个区域就是刚需产品的聚集地，也是中低端的刚需客户聚集地。

在这样的印象下，在早期，很多的项目哪怕产生提升品质、提升价格、保证溢价的想法，也被市场狠狠打击，付出惨痛的代价，老老实实的再次踏入“平质廉价”的老路，比如永恒理想世界的“精装”滑铁卢。

“不高端”，对就是这个词儿，提到管城区，众多的购房者会在脑子里第一时间浮现这个词儿。

3

但此行管城，我发现几个不同以往，但很有意思的事情——大盘多了，尤其是配套齐全的千亩大盘多了。

盘点一下管城区当下正在销售的项目，我们发现，绝大多数的项目都是配套齐全的千亩或者近千亩大盘，而且都是由知名企业开发。

管城区成为风口的猪，只是时间的问题罢了！：https://www.2ndflr.com/dm/guanchengqu/936128.html

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