长岭居或将诞生首宗租赁住房用地，区域市场迎来变局
9月11日广州（楼盘）市开发区挂出了长岭居YH-K2-4、科学城KXC-K1-9的出让公告,其中YH-K2-4地块出让条件首次提出将企业自持部分作为租赁住房,而另一宗地块将全部作为工业企业租赁用房。
教育资源成关注热点
长岭居YH-K2-4地块位于黄埔区长岭居板块,毗邻禾丰村,其总占地面积为169572平方米,总起拍价为17.7亿元,涵盖了中小学用地、体育用地与居住用地。此外,按照官方规划要求,该地块需要建设8.2万平方米的集体物业并无偿交给永和街禾丰社区经济联合社。
地块采取“最高限地价+竞自持+摇号”的出让方式,到达最高限价25.6亿元后,进入“竞自持”环节,自持部分用作租赁用房,不可分割销售;从最近两次长岭居出让地成交情况来看,中冶拍得地块创下当时黄埔区地块单价标杆,而今年万科则以55%自持方式夺地,可见房企对于该板块拿地热情较高。
根据规划文件显示,该宗地块分为4部分组成,其中居住用地位于地块的北端,中小学用地位于南端,而体育用地则位于地块的东南端,广州中原研究发展部认为,在“租售同权”的方针指导之下,未来自身规划建设的教育资源将是项目的一大卖点。
外部配套方面,该地块位于长邻居板块东端,正处于永和经济开发区的北端,距离永和商圈约1.5公里的距离,徒步来往需要约30分钟路程,目前周边配套相对缺乏;交通方面,地块距离地铁6号线相对较远,目前需要公共交通接驳,通勤效率不理想;未来地铁21号线将于2018年年底前开通,有轨电车HP1线目前处于规划阶段,有望年内开工并于2020年之前开通,预期日后HP1线将与地铁接驳将大幅提高长岭居板块通勤效率。
专业租赁品牌仍未出现
作为《五年供地计划》出台后广州首宗指定竞自持作为租赁住房的用地,长岭居-永和租赁市场仍有待成型,未出现专业租赁品牌。
2017年7月,黄埔长岭居规划开始二次环评,与2014年公布的规划相比,本次片区规划建设范围将扩大4.6平方公里,规划人口从20万增加至23万,同时再次强调长岭居“高端居住区”的功能定位。但就目前发展情况而言,长岭居基础设施(包括地铁21号线、有轨电车HP1线)以及招商引资方面均处于初步阶段,租赁市场仍未发展成型,并未出现品牌租赁公寓产品,只有早前已交楼的项目如奥园春晓、保利岭南林语由私人少量放租,价格在26-33元/平方米· 月之间;而该板块发展相对较早的永和经济开发区租赁市场比较活跃,距离本次出让地块约2.5公里的开发区中心地段高层电梯公寓租赁价格在24-27元/平方米· 月之间。由于该片区多工业园、大型工厂,不少企业批量租赁公寓作为员工宿舍或接待客户之用,出租方均表示空置可供租赁的单位不多。
目前地块周边一手项目价格在2.1-2.4万/平方米之间,二手项目价格则在2-2.2万/平方米之间,而周边租赁价格大概在30-40元/平方米· 月。广州中原研究发展部认为,作为官方规划的“高端居住区”,该板块价值近年从土地、住宅市场均得到充分体现,随着近年土拍地块项目相继入市,预期未来板块价值将进一步提高。
科学城租赁“分层现象”明显
相比起长岭居-永和板块的情况,科学城由于发展起步早、交通便利(6号线)、生活配套完善以及企业进驻多等优势,租赁市场已发展成型并且有明显的“分层现象”以针对不同客户群。
该板块租赁产品主要可以分为三类:
第一类以萝岗万达及周边公寓为代表,距离地铁线1公里范围内,居住环境较好,价格在48-60元/平方米· 月之间;部分由专业公司管理的酒店式公寓,租价甚至可达70元/平方米· 月以上,其主要客户群为周边企业大批量租赁作为中高层员工居住、接待客户之用;
第二类以萝岗地铁站周边洋房为代表,该类产品为近年交楼私人住宅,凭借距离地铁近、优质小区内外配套等特点得到科学城企业员工青睐,价格在28-30元/平方米· 月之间。
第三类以村建项目为主,周边环境较差,主要供周边园区上下游员工日租、短暂停留之用。
科学城KXC-K1-9地块位于科学城板块,周边为LG工业园区及员工宿舍区,总占地面积7030平方米,全部用于建设工业企业员工租赁用房。该地块以北300米处有公交站,距离地铁6号线萝岗站约1公里,交通便利度高;一般生活、餐饮需求主要依赖周边宿舍区底层商铺以及临时生活服务点。广州中原研究发展部认为其价值更多体现在“筑巢引凤”上,综合比较目前广州企业、人才引进力度较强的3区:黄埔、南沙、增城。 南沙2016至今前通过土地出让“竞配建”累计获得17万m²人才公寓计容,而增城区早于2015年起便在经济开发区内组织建设人才公寓,如“侨梦苑”人才公寓住宅项目等仅限增城开发区企业员工、事业单位职员购买、租用,目前已投入运营;而黄埔为科学城、知识城等重点园区企业供应居住用地其实从2012年开始已早有先例,在目前各区“人才争夺”热潮中,黄埔于2017年上半年提出“金镶玉”激励政策,其中“人才10条”中就包括安居乐业工程,而本次公开推出企业员工租赁用地,可视为对“金镶玉”激励政策的有力体现。
（徐帅 ）
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