西安房价的天花板在哪里？

西安房价的天花板在哪里？

新地产陕西2017-12-04 09:00

很多人在问，2017年剩下的时间，会不会是刚需时间？

每个月，当我们照例翻看热门城市的平均房价时，很多人的感受是，我所在的西安有这么便宜吗？

壹

11月18日，国家统计局公布了10月70大中城市房价数据，总体来看，70个城市的房价保持平稳运行态势。随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入，此前领涨的三线城市房价持续降温， 一二线热点城市房价的同比涨幅也连续数月出现回落。

15个热点城市中，大部分新建商品住宅价格环比下降，同比涨幅回落或持平。另外，一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续13个月回落。

虽然整体房价正呈现降温趋势，但有部分城市依然处于房价快速上涨的通道中。10月份70个大中城市中新房环比涨幅最大的城市为哈尔滨，西安排名第四；二手房环比涨幅最大的城市为乌鲁木齐。

西安又逆天了。

政府又开始摁了，以前是房管部门，现在又多了个物价局，经常有开发商老总半夜惊醒，发朋友圈说，自家楼盘的价格，物价局只批到了预期的一半，额，血本无归的节奏。

西安万科在北郊的新盘金域未央，之前预计要卖到13000快的均价，结果在漫长的价格拉锯战中，物价局只给批了10500。可想而知，许多托我要买的人都被之之门外了。万科很无奈，但开心了购房者。

所以，今年剩下的时间，是刚需时间。

贰

其实大家都在等。等什么？等西安的下一步动作。购房者都觉得房地产是政策导向的行业，说不定后市还有政策，可以打压一下房价。

投资客也在等，万一新的政策出台，可以立马收手。刚需也在等，只要讨厌的投资客退场，低首付的按揭买房就能回来。

我总说，情况不明，就地扎营。

告诉大家一个不算坏的坏消息：据我掌握的信息，多方交叉求证了解到，12月的西安楼市会比较“无聊”，怎么个无聊呢，就是大家都没事做呗。

不久前的那段辉煌日子，售楼部里职业装裹身的帅男靓女们腰板笔挺，浑身透着一股命运掌握在自己手中的自信，笑容不咸不淡，回答简短明了：现在没房，开盘日期没定，价格不知道。如若访客不追问，断不愿多言语一句。

顺水行舟，事倍功半。置业顾问的矜持不能削减强劲市场需求。有数据显示，上半年西安楼市成交套数为83022套，成交面积916.29万㎡，同比增长为11.3%。其中西安高端住宅市场销售套数达3,310套，较2016年上半年上升37.5%，房价上涨速度更是名列全国主要城市之首。

6月似乎是今年西安楼市的分水岭。之前旁敲侧击、警告提醒式的限购政策突然收紧升级，限购、限售、限贷、限外多管齐下，很多人跃跃欲试的置业大计暂时搁浅。

上一周，一西安共有17个楼盘开盘，密集情况在西安楼市较为罕见，说明市场竞争再度进入白热化。而在经历了新推房源价格回归、前3周新开盘去化率回升之后，上周开盘的楼盘去化率不升反降，总体不到50%。

叁

有人说观望之风又开始了，《新地产》后台有些粉丝也想放弃或者推后在西安购房的计划，高频的问题，从买哪个楼盘转为房价会不会降，现在出手合适不？

回答这类问题完全费力不讨好，不论说涨还是不涨，都会有一群人在后面骂娘。定势在先，利益牵绊，每个人都想听内心想听的观点。看涨者认定西安比起郑州、合肥、兰州等城市算房价洼地，还会涨；反对者则疾呼西安工资水平怎么能撑得起上万元的房价，不科学！

房价合理不合理，是一个尴尬的命题，对象不同，可接受的水平线就不同。四千一平方米的限价房会有人觉得贵，两万一平的豪宅也大有市场。

在专于市场研究的资深业内人士的逻辑中，楼市行情向来不是以一个城市的人均收入来决定的，多方面因素共同发力，造就了这一波房价走势。

M2货币基数 正常情况下，货币总量的扩张节奏跟实体经济同步变化，既M2与GDP之比大致维持在 1.5倍的水平，去年年末中国M2与GDP之比为2.08，货币供应量远高于正常范畴。

只要年度M2增长速度超过GDP增长速度，房价就存在上扬的动力。这是房价曲线波动的根本因素。

肆

看过不少预测未来西安房价的稿子，诸如西安未来几年 房价翻番，西安房价最起码逼平杭州，诸如此类，云云不止。

前不久，经济学家马光远应邀来西安做演讲，一语击倒了众多西安人：

我到西安我敢讲，你们任何时候买房都是对的，对西安这个城市本身，放到中国大城市的格局里面，这个房价实在太寒碜了。还觉得西安房价高的，可以出去了。

这是马光远对西安房价的基本看法，对西安买房人的基本态度。

我们做个简要的分析，先看看资金流动趋势，房价每一轮起伏状如波浪，从一线城市向二线城市延伸，从沿海向内陆推进，这也是资金流动趋向。一线城市自2015年4月进入上涨周期，2016年3月份开始调控，大量资金被挤压出来后涌向合肥、苏州、南京、厦门，这“四小龙”引领了第二轮波动，随后是郑州、武汉、长沙等城市。

最终在去年10月份，无处可去的资金如发现新大陆般发现了西安这个价值洼地。

第二个是去库存成就显著，从2015年10月开始，西安住宅开始呈现需超越供的状态，库存周期持续缩短，去年9月商品住宅去化周期下降至9个月，截至年底，去化周期减为7个月，今年三度变为5个月左右，供需关系严重失衡。

再从大西安建设来来看，“三大革命”、打通断头路、户籍放开到西咸归西安托管、自贸区落地、国家中心城市建设、一带一路桥头堡、“三六九赶超”，宏图规划以大手笔招商引资的形式落地，政策红利加以大企跟进，共同表达了对西安这个区域的看好。要实现2020年GDP破万亿目标，房地产必定是重要支柱。

而今年，是外地品牌房企进驻西安的又一个高潮，新城控股、蓝光、旭辉、绿城、红星等房企瞄准西安市场，高价拿地开发房地产，精装修产品成为市场主流，相比毛坯房为主的时代，房价自然水涨船高。

伍

买涨不买跌效应 在这一波房价上扬周期，外地投资客占比估算约20%多，主流还是本地客户，占比约70%以上。这波本地置业者，多是自去年就计划买房，却一直在犹疑观望等着房价下跌，结果却等来了涨价，在恐慌中急乎乎跟风入市，今年上半年为多方面因素烘托起来的火爆行情。

房价是综合力量博弈的结果，有起有伏是正常规律，难的是几乎所有人都想踏准最低点入市，最终却成为推波助澜的主力军。

从温和上涨到群体疯狂的转折快到让人措手不及，西咸新区某楼盘的洋房，今年9月份现房售价9000元/平方米，到10月第二次开盘则变为11000元/平方米，连置业顾问都大梦初醒的样子：以前都嫌弃偏远没配套，突然间就买房要靠抢。

而最新的数据给西安楼市降了温，过去的一周，西安包括西咸新区共有17个楼盘开盘，是2017年开盘量最多的一周。

数据显示：推出的4792套房源中，产品涵盖高层、小高层及洋房，毛坯、装修房等品类齐全，共成交2068套房源，单盘最高去化率为96%，最低仅为13%，整体去化率为47.41%，环比上周74%去化率，整整下滑36.48%。整体成交价为10175元/㎡。

盛筵戛然而止，前边提到的导致房价曲线抛高的重大因素却依然存在。一段安静喘息的时期，等待下一个周期的启动。

年末，地产的导向还是，严格商品房预售、现售的价格引导，对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的，一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案，确保2017年房价环比不增长。

信号明确清晰，抑制投资。

房地产市场有周期已然是共识，明显的是，周期间隔显著缩短，一年或者一年半。对于真正的刚需置业者，无论未来房价的天花板会到什么地步，今年剩下的时间，或许是一个机会点。

正文已结束，您可以按alt+4进行评论

西安房价的天花板在哪里？：https://www.2ndflr.com/dm/xian/948763.html

相关问答

周边城市地名

 蓝田县   周至县   户县   高陵县   碑林区   莲湖区   灞桥区   未央区   雁塔区   阎良区   临潼区   西安新城区   西安长安区  

推荐地名

 伯克利   圣何塞   波特兰   亚基马   塔科马   西雅图   贝克斯   尤蒂卡   得梅因   威奇托   斯波坎   哈特福德   奥尔巴尼   罗切斯特   宾厄姆顿   阿尔图纳   哈里斯堡   巴尔的摩   克利夫兰   辛辛那提   密尔沃基   圣路易斯   堪萨斯城   纳什维尔   查塔努加