楼市怎么看：“金九银十”风光不再，限购限贷限价限售买卖难成，“租售并举”构建长效制度背后有搞头

传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期，但最近一两年，“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。限价、限售等“密集式”调控全面出击，平复了楼市持续多年的燥热，市场各方心态陡变。那么，楼市调控是否存在“时间表”？住房租赁市场的大力发展能否带来住房体系质的改变？

去年“十一”长假前后开始的一轮房地产调控潮已满“周岁”。巧合的是，今年“十一”假期前全国多座城市接连升级楼市调控，再现“密集式”调控。一年时间过去，同样的节点，调控重拳平复楼市持续多年的燥热，楼市众生相也各种各样：赞者有之，叹者有之；有人观望，有人出手。

“密集式”调控再度来袭

目前，调控依旧是全国楼市的关键词，全国推出限售措施的城市数量已超过40个，消费贷“悄悄”流入房地产市场也陆续得到各地监管部门重视。

自去年“十一”长假前后开始的一轮密集房地产调控潮以来，各线城市房价走势明显分化：热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温，房价过快上涨势头得以遏制，房价涨幅趋于平缓。另一方面，部分三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。

有鉴于此，调控依旧是全国楼市的关键词。

就在“十一”假期前一周，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政，重点都放在“限售”之上，其中重庆和南昌要求新购住房取得不动产权证满两年后才能上市交易；南宁要求在主要市区购买第二套及以上住房，须取得不动产权属证书两年方可转让；长沙要求购房满3年方可交易，贵阳也要求购买新建商品住房3年内限制转让；石家庄要求新购住房及二手房5年内不得上市交易；西安还发布了商品房价格调控通知。

随后，宁波、桂林、无锡等城市也纷纷升级楼市调控措施，其中宁波和桂林也出台了相关限售措施。中国指数研究院的统计显示，截至目前全国推出限售措施的城市数量已超过40个，政策以流动性为切入点，立足于引导居民正确的住房消费行为，与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。

从政策内容来看，从限购、限贷、限价、限售再到“限商”，热点城市组合执行了“五限”措施。中原地产研究中心统计数据显示，今年以来已有超过100个县级以上城市发布了各种相关房地产调控的措施约150余次。今年前9个月，全国15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。上海易居房地产研究院副院长杨红旭形容，第四轮房地产调控来了。

除了“五限”措施，消费贷违规流入房地产市场陆续得到各地监管部门重视。此前，消费贷违规流入楼市降低了楼市调控效果，由于消费贷期限短、利率高，若房价回落很容易出现资金链断裂，更进一步断供会将风险引至银行体系。根据易居房地产研究院统计，2017年3月以来全国短期消费贷款同比大幅攀升，新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，估计其中至少有3000亿元流向楼市。近一个月以来，南京、北京、广州、深圳、浙江、江西等六省市监管层先后发文，强化对消费贷的检查和监管，严控消费贷流向楼市。

此外，银行收紧房贷额度与提高房贷利率，进一步加速楼市“降温”。以深圳为例，根据美联物业提供的深圳商业银行贷款利率数据，深圳建行、工行和中行自9月22日起将首套房贷利率上浮10%；农行则自9月23日起，将首套房贷利率上浮10%。有多位购房者对记者表示，现在去银行申请房贷的时间变长，有的甚至要排到年底。

众生相：市场各方心态发生变化

今年“十一”假期多个热点城市成交量大跌，无论是购房者、投资客还是房企，心态都发生了变化。这时，房地产行业的整合潮也悄然升温。

一年的时间，楼市调控全面出击，打法轻重并举，缓急相间平复了楼市持续多年的燥热，市场心态陡变。中国指数研究院的最新数据显示，9月各线城市楼市成交均同比下降，22个主要城市的楼市成交量同比下降44.4%。与此同时，从刚刚过去的“十一”假期也能感受到一丝变化。据中原地产研究中心统计数据显示，今年“十一”假期前6天，多个热点城市楼市成交出现明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了8成（部分城市网签数据暂停）。其中，上海前6天新房网签量为147套，同比下降78%。

深圳房价自2015年初后一直领跑全国，直到去年10月“深八条”出台，深圳楼市的风向开始转变。美联物业全国研究中心的最新数据显示，9月深圳全市一手住宅成交均价微跌0.1%至每平方米54314元。反映二手住宅价格的美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为每平方米2元，环比微跌0.7%。对于深圳房价出现连续小幅下跌的现象，背后原因众多，但对于这座经历房价暴涨后在一年时间里快速降温的一线城市，可以说是本轮楼市密集式调控的独特样本。

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