河南省新乡市获嘉县房地产市场调研报告

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河南省新乡市  获嘉县房地产市场调研报告 (2007-08-01 13:40:40)

新乡市 县城地产 深蓝咨询机构 楼市 预测 消费者分析 市场调研 营销策划 分类： 省内报告

目录：
第一部分：报告说明
第二部分：获嘉概况
第三部分：获嘉土地及房地产市场分析
第四部分：获嘉房地产具体个案分析
第五部分：总结

 

 

第一部分：报告说明
一、 调查背景
获嘉房地产朦胧、萌芽化发展；土地交易自由化，土地买卖市场火爆，土地价格飙升，好的地块的供应量不足；城市化进展按规划加速，购房潜在消费加大。
二、 调查目的
此次调查的目的主要集中在6个方面，通过目标市场走访与楼盘调研：
1、 获嘉居民的消费习惯及住房习惯？
2、 市场需求量有多大？
3、 了解目标消费群在哪里？到底谁会先买我们的房？
4、 设计楼盘的整体概念，找出楼盘的卖点？
三、 技术手段
本次使用了3种方法：
1、 案头调研：包括二手资料的收集，网络资料的收集
2、 渠道调研：对国土资源管理局、建设局、计经委、招商局、税务局、电业局、工商局等相关部门做访谈
3、 深度访谈：消费者的深度访谈（消费者被访者均为目标人群，即是准备2年内购房、具备一定的经济实力及消费档次的人群，主要包括各局委公务员、一中教师、网通公司、商铺业主等）
四、 调研结果
1、 如今获嘉房产市场的发展现状如何？地价为什么涨得如此之迅猛？获嘉整体规划对我们的项目有何影响？
2、 获嘉对新区的房产现状认知度如何？现在进入到底是不是一个机会？优劣势如何？
3、 就当前的房价来分析，真正买得起房的人在哪里？他们的购房目的是什么？他们会选择我们的房子吗？
4、 我们的进入在市场竞争中面临什么样的威胁？竞争楼盘是哪些？

 

 

第二部分：获嘉概况
一、获嘉概况
获嘉县城位于河南省北部，在新乡市域范围内。全境总面积473.15平方公里。全县辖8镇（城关镇、照镜镇、史庄镇、亢村镇、徐营镇、冯庄镇、黄堤镇）6乡（位庄乡、大呈乡、丁村乡、太山乡、大新庄乡、张巨乡）， 215个行政村，总人口38.8万。其中城关镇位于新乡市西20公里，总面积11.4平方公里，下辖11个行政村，总户数15993户，人口45869人。
获嘉县的交通优势得天独厚。获嘉县距京珠高速公路20公里，距郑州机场80公里。铁路有京广、太石穿境而过。公路有新（乡）郑（州）、新（乡）济（源）、新（乡）洛（阳）、获（嘉）辉（县）四条省级公路。
获嘉县的工业生产已形成农机、化工、电器、建材、食品、棉纺等六大行业。中州铝厂新乡化工厂、新乡一拖、楼村实业公司、鑫源化工有限公司等企业集团已开发出“中原”牌拖拉机、富浪牌收割机、无水哌嗪、三乙烯二胺、甲醇等一批享誉全国的名优产品。

二、获嘉国民经济情况：
2003年获嘉县GDP预计完成27.1978亿元，地方财政收入预计完成7174万元，同比增长7.5%。
综合经济实力在全省位居第45位，落后新乡县31个位次、辉县市24个位次、长垣县8个位次。新乡市2003年纳税地方留成100万元以上的县域重点工业企业中，新乡县有13个，辉县市有6个，卫辉市有4个，延津县有2个，而获嘉县仅仅只有1个。2004年上半年，获嘉县各项主要经济指标在全市排位都比较靠后。
截止2004年12月，全年累计完成财政收入7861.7万元，全县实际利用外资7.3亿元。截止2004年11月份，全县城市基础设施实际完成投资1.65亿元；限额以上工业企业累计完成工业总产值24.13亿元，同比增长29.8%；完成销售产值23.34亿元，同比增长29.6%。；全县限额以上工业企业完成增加值6.7亿元，增速达31%，在新乡市处于第4位，排在新乡县、辉县、长垣之后，工业生产快速增长，基本上实现在新乡市保四争三的位次。

 

第三部分：获嘉土地及房地产市场分析

一、获嘉房产地价飚升，置地大计热火朝天
自2001年以后，获嘉县城里的土地价格持续上涨，特别是近两年，土地价格涨势更是迅猛。如东环小区的土地在2003年时，每块（大概0.3亩左右）住宅用地价格为3.5万元，包括修路及区内管网等配套，现在土地价涨到到5万元以上，且不包含道路及管网费用。新城区临民主路地块在2003年时，价格大概在5万元/亩，而现在价格已经涨到近15万元/亩以上，涨幅高达200%。老城区内的土地在2003年初基本保持在40万元/亩以下，现在涨到近100万元以上。
近两年，获嘉的地价上涨迅猛，主要是由于其市场不规范，供应无序，住宅开发过度造成的。其中购地自建住宅是最常见的开发形式。购地自建有个人因素，也有单位因素，买一块地自己建房，费用一般为自有资金，小部分人群有借款建房现象。单位的家属院开发，一般也是单位统一购买一块地以后，先修区内道路，再根据道路及地块进行分割，分销给单位内的职工自建住宅。
二、土地供应加大，市场趋于规范，从长远来看，整体房价上涨速度会放慢
供应需求决定房价。按照世界银行设定的标准，及国内其他各发达城市房地产发展惯例，房价保持在居民年收入的3-6倍为合理范围。但统计资料显示，获嘉购买一套住宅或购地自建住宅的平均支出为13万元，而获嘉人家庭年收入为1.9万元（两口中等收入家庭），按此计算，房价收入比接近7：1，表明现有房价已明显偏高，再大幅度的上涨已经不太现实。
其次，前期地价上涨已经透支了相当一部分的潜在消费群，新生消费群体尚未完成原始积累，购买力有限。
再次，如今高挺的价格也限制普通老百姓的购房需求。市场需求的降低，将阻碍房地产价格的快速上涨。
由以上几点来看，获嘉的房价短期内仍会上涨，但上涨的速度将会明显放慢。

三、道路的修建带动获嘉城镇化发展，目前局部城区处于无地可卖的真空阶段
城市框架随着道路和修建迅速拉大，路未修，地先卖，路刚通，楼已建，路的修建带动私人房地产的发展，但是一种畸形发展，造成目前通路地段无地可卖的真空阶段。包括民主路、凯旋路、振兴路等主要路段，都已无地可卖，预示着将来的房地产开发，会出现供不应求的局面。
在获嘉，没有明显的老城区和新城区的分割线，而是自然过度。由于道路修建，城市框架扩展迅速，已有近16个村庄被包围在建成区或连成一片，随着城区框架的进一步拉大，将再有6个村庄成为“城中村”。

四、我们的房子卖给谁
获嘉住宅区西迁，大势已定，由此给我们带来了两个问题：
1、 将来在新区工作的人，有多少人会买房？
新区的土地审批主要以商品房开发为主，停止自建土地供应，可以预见将来在新区工作或生活的人群，都有购房的可能。根据获嘉县城2010年近期城区规划，新城区在2010年将达到4万人的居住规模，按户均3口计算，将有超过1.3万户家庭入住新城区，年均需求量超过2000套。自建住宅的停止供应，短期内新城区没有二手房市场，这些西迁人群获取住宅的唯一途径就是购买商品房。
2、 县区西迁的用户是什么样的一群人？
根据获嘉城市规划，将来的县城将形成“两片（城西新区，城东老区）、两轴（友谊大道民主路、南干道凯旋路的经济发展轴，新焦铁路生态绿化景观轴）、两园（城东机械工业园、城南精细化工园）、四中心（城西行政中心、城东文化中心、城中商业中心、城南工业中心）”结构。
城西新区将初步形成以行政、金融、居住和文化体育为主的城西行政中心，以带动新区的发展并提升城市的功能和形象。迁到这里工作或生活的人，将主要以公务员、金融、文化、体育等智力型人才和现代服务从业人员为主的获嘉“三高（高智商、商学历、高收入）”群体。
3、 主题定位将对消费群来源造成多大的变化？
获嘉住宅以自建为主，各户之间无差异化，现代新型住宅社区，主题概念的塑造成为本项目市场的突破点。
从目前的居住状况看，主力房型面积在170平方米以上二、三层独家小院。从周围的配套设施，交通教育环境来看，存在共享的特点。总体来说，现阶段获嘉还没有真正意义上的高档商品房住宅小区，对于我们项目而言，主题概念的突出是需要特别注意的重点。
同时，主题定位的不同，对于现阶段消费群来源也将会有相当大的影响。根据获嘉自建独家小院与商品房小区的差异性，如与农村生活无差别，没有规划，没有小区景观绿地，没有安防配套系统，没有物业管理等。我们的项目主题概念一定要突出、现代、时尚，充满城市生活气息，突出享受现代人文社区的优越性，打出产品的差异化，树立形象，扩显品质，提升价值。
4、 我们的客户是谁？
● 身份职业划分：西迁各局委机关公务员30%以上、新一中及其他各校教师35%左右、医生10%左右、在金融、电信等高利润行业工作的企业中高层领导，占25%左右。
● 置业状态划分
①已建房人群：又分两类，一是比较安于现状的不做分析；另一类是投资意识较强的，虽然拥有自建住宅，但仍有较强的购买力置业购房。
②想建房未定：这是值得我们争取的客户群之一，有购买力但考虑其他因素尚未建房，处于犹豫不决时期，但如果我们的产品有足够的吸引力，他们最终将成为我们的业主。
③建不起房：短期内没有足够的购买力，支付不起高额的土地款和建筑款，我们的产品推出按揭贷款的付款方式，对他们的购买力将有催化提前释放作用。
● 各工程分期的客户群是谁
一期业主主要以公务员、乡村干部、教师中有较强投资意识，喜欢接受新鲜事物的人群为主，能认识到房地产巨大的投资、增值及保值功能。以个体或私营老板，有资金实力，但没有一定社会关系或政治背景的人群为辅，对住宅的需求较为急迫，但缺乏购地自建住宅的有利条件。
二期业主主要有公务员、教师、在金融、电信等高利润行业工作的企业中高层领导和部分个体及私营老板。这部分业主，有足够的购买力，在一期销售时处于观望及犹豫状态，由于感受到小区一期的规划、环境、物业管理、生活舒适度、品味的提升等优势，崇尚一种新的生活方式和生活理念，购买力最为强劲。
后期开发产品的业主较为宽泛，但仍然以公务员、乡村干部、教师、金融机关人员、电信从业人员、个体私营企业主等为主力消费群体。但由于有前期销售的业主进行人际传播，现实生活品味的影响及吸引等因素，纯粹用于投资、增值、保值的投资人群相对会增加。
五、获嘉县居住形态趋势预测
1、 从封闭的自建独家小院向规范化开发的商品房住宅小区发展，消费者置业观念更加成熟、开放，市场需要一个代表获嘉最高人居档次的标志性社区。
2、 对城市生活的向往使城市居住模式日益受欢迎。
城市居住模式主要表现以下几点：规划设计先进，有良好的人居环境，户型设计功能开放。私密性与群居性结合。智能化趋势明显。开放式的社交型社区。有较强的升值潜力。社区有完善的配套及先进的物业管理服务。
3、 自建房对商品房住宅小区的冲击依然存在。

六、市场上没有竞争威胁，但土地交易自由化会分流我们的购房群
根据土地款及建房成本等因素，我们要推广按揭付款方式，培养消费者按揭购房意识，以弱化购地自建对我项目的客户分流影响。

 

 

第四部分：获嘉房地产具体个案分析
1、温泉花园：
为拖厂家属院，位于县城西区拖厂附近。主要以单位统一购地，分割自建房为主，独家小院前后有绿化，小区内道路较宽，有简单绿化。套均价格在30万元左右。居住业主主要是拖厂中高层以上领导干部，是获嘉最富裕阶层人士，为目前县城豪宅区。
2、东环小区：
位于东环路东，分A、B两部分区域。前期主要由县里统一规划，修建道路铺设管网等。2003年每块住宅地价格在3.5万元（约0.3亩左右），现在价格在5-7万元每块，建筑及装修成本约5-8万元。自建房较为统一，主要是两层半或三层小楼，一楼层高在3.8米，二楼层高在3.6米，各家都有小院，与邻里之间有高墙分隔，沟通较少。区内道路无绿化，小区西临路处有一绿地。住户主要是县城内具有一定职务的公务员、个体及私营企业主、在外经营返乡自建住宅户为主。
3、康居花园：
位于行政路与南干道交叉地下道处。由港资企业新乡豫呈房地产开发公司开发。占地4.41HA，居住用地2.62HA，总建面积54441平方米。公建面积7195平方米，住宅建筑面积47246平方米。共466户，可居住1631人。容积率1.23，绿化率38.4%。
工商税免2减1政策。集中供暖采暖系统。配套有电视、电话、宽带、水、电、物业管理、幼儿园。天然气初装费2500元。其他无初装费用。暖气使用费0.1元/天/平方。物业管理费0.1元/月/平方。一期11栋楼五一交房。交房标准是室内地面水泥光地，墙面胶漆，塑钢窗，防盗门。
价格：4F：760元  3F：1050元，复式950元  2F：1200元  1F：1200元，复式1250元。
一次性优惠2%。可按揭贷款：县工行30%首付30年按揭。目前销售率在30%左右。
户型：190-210平方复式。75-85平方二房。90-110平方三房。140平方四房。
优势：位置好，居老城中心位置，临县委县政府，临广场县政府休闲广场，周边生活配套全。
劣势：临铁路，临地下道。价格制定不合理。层高过低。宣传推广失败。户型设计较差。口碑效应较差。

总结：
● 如今获嘉购地自建房产发展迅速，市场也趋于规范化，2001年获嘉人均GDP超过5500元，比当期原阳的人均GDP高出2000元，经济的持续发展，必然形成旺盛的购买力，同时也能撑起获嘉房价的上扬，虽然土地放量有较大增长，房价上涨受到一定的限制，但整体来说，依然是前途一片光明。
● 新城区的建设蓄势待发，商品房的开发还没有波及新区，这个空白点也是我们介入市场的最好时机，如果能在现在的情况下抢先进入，就能取得包括新区在内的整个获嘉市场的最大空间。
● 120-140平方米的面积，3房2厅的房型成为消费者选择的重点，从楼型来看，目标客户群渴望社区式住宅生活模式，对多层充满了渴求，从今后的发展来看，多层也将成为主导地位。整个获嘉县城很难见到多层住宅，大多是自建的二三层独家小院，即使是家属院也是如此，整个县城缺乏真正意义上的现代化居住小区。
● 价格因素除外，获嘉的消费者对小区的规划，小区内绿化环境等较为看重。
● 主题概念成为获嘉楼盘差异化的重点，确定主题概念对销售将会有极强的拉动作用。根据获嘉县自建独家小院较为普遍，独家小院的生活环境分析，及调研结果可知，42%的消费者对目前居住条件和居住环境并不满意，他们非常迫切需要有一高档住宅小区，为他们提供一处足以令他们惊喜的居住空间。我们确定城市化、现代化的主题概念，及全新的生活理念和崭新的居住模式，对销售将会有极强的拉动作用。
● 由于开发商介入获嘉的房地产市场，房价有所提升。但获嘉现有的楼盘对我们暂时还构不成威胁，倒是土地交易的自由化，购房者将会被分流一些出去。

 

郑州深蓝房地产咨询有限公司
二零零五年四月

 

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