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二、土拍对未来房价的影响？
每一场土拍都会被全城热议，大伙更是谈土拍色变。
原因很简单，土拍之后急速上涨的房价。



2017年梅州城区住宅成交均价一览表




2018年梅州城区住宅成交均价一览表
从上面2017年与2018上半年的梅州城区房价走势图中不难发现，江南、江北、梅县区的均价在不断的刷新。
江南区域从17年初的“6”字头，涨到了现在的“8”字头。
而梅县区涨幅也比较明显，17年1月“4”字头，而后2—11月均价一直徘徊在“5”字头，从17年12月起涨到“6”字头，18年2月、5月的均价突破7千，照这上涨趋势，颇有赶超江北的势头！

2017—2018年梅江区重要地块楼面地价走势图


2017—2018年梅县区重要地块楼面地价走势图

我们再来看看2017年至今梅江区及梅县区重要地块楼面地价走势图。
迄今为止，梅州城区最高楼面地价和最高成交总价均在梅江区。
2017年8月29日
保利粤东房地产开发有限公司竞得PM—B17031号地块，楼面地价为4201元/㎡。
目前在建保利公园壹号楼盘项目。
2017年11月17日
梅州市新心房地产开发有限公司竞得PM—B17079号地块，成交总价为15.05亿元，楼面地价3198元/㎡，目前在建碧桂园东湾国际楼盘项目。
但从数据中可以看出，梅江区的地价并未大幅度上涨。
而反观梅县区，楼面地价一直不断被刷新。
2017年9月27日
梅州客家新世界发展有限公司以总价1.76亿元，拿下PM—B17055地块，楼面地价2780元/㎡；
2017年9月28日
广州锦绣投资有限公司（敏捷地产）以总价4.29亿元，拿下PM—B17056地块，楼面地价2566元/㎡；
2017年12月18日
梅州盈方众创实业有限公司（梅县碧桂园）以总价2.67亿元，拿下PM—B17087地块，楼面地价2924元/㎡；
2018年1月25日
江门中南煜熙置业有限公司以总价3.96亿元，拿下PM—B18001地块，楼面地价3402元/㎡；
2018年5月3日
深圳中南晏熙投资有限公司以总价1.005亿元，拿下PM—B18007地块，楼面地价2973元/㎡；
2018年7月12日
汕头市阳光鼎盛置业有限公司以总价3.46亿元，拿下PM—B18013地块，楼面地价3624元/㎡。
当然，楼面地价是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，还有建安成本、税费成本、营销成本等，根据这些成本费用，我们基本上就可估算出一个项目的成本价格是多少，最终楼盘售价大约会在什么范围。

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