“期权”买卖需合法进行

    近日，克拉玛依白碱滩区人民法院审理了一起期权买卖的纠纷案。当事人刘某为取得做生意所需要资金，想通过自己手中的“期权”交易融资，结果“期权”的交易未被法院支持。看来，“期权”也不是想卖就能卖的。

    2013年7月，刘某欲取得白碱滩区润禾养殖基地某块地的土地使用权，即向克拉玛依市有关部门缴纳了相应的基础设施配套费及履约保证金等费用。刘某在拿到地后，因各种原因没有按照土地出让规划的要求进行相应农业配套设施建设，期间又急急忙忙的将土地以130000元的价格协议转让给郑某以融资补充资金。郑某向刘某支付了其中70000元转让费，余款向刘某出具了欠条。后郑某发现因刘某没有完成规划要求的最低限度土地开发要求，没有能够取得国有土地使用权证，而自己也无法办理过户手续正式获取该土地的土地使用权，便诉至白碱滩区法院，要求刘某返还已支付的土地转让费。而刘某认为郑某想反悔单方解除合同，不继续履行合同，支付剩余的60000元转让费，该行为属于违约行为，应承担违约责任。

    在我国《城市房地产管理法》中，第三十九条明确规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件，（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。因刘某没有按规定完成对土地进行最低限度的开发，所以也没有取得该土地的国有土地使用权证，自然不具备合法转让土地使用权的条件。

    另一方面，根据我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。这条规定就是法律上所说的“合同先行履行抗辩权”。刘某在转让土地使用权时，应当先保证具有被转让土地的土地使用权证。刘某作为先履行一方没有履行自己的先行义务，此时作为后履行一方的郑某当然有权利拒绝继续履行合同，要求刘某返还已支付的转让费。在本案中，刘某理亏在前，无权以对方单方反悔解除合同为由，要求对方承担违约责任。最后在法官的调解下，刘某与郑某达成了解除两人的土地使用权转让合同，并返还郑某已支付的转让费70000元的调解协议。