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论土地利用模式对城市郊区化的影响

摘要：郊区化是城市化进程当中的一个重要阶段，是城市的政治、经济和文化发展到一定程度的产物。而城市土地利用模式的变化则是早期城市郊区化的一个直接动因。在18、19世纪，一些大城市的中心区日益成为零售业、手工业、金融业等经济活动的集中区，而市中心的居住功能则被大大削弱。一部分城市居民，尤其是有一定经济能力的人，追求更宽阔、更舒适的居住环境，向城市周边的郊区地带迁移。由此，城市边缘地带逐渐发展成为近代意义上的郊区。城市也进入了一个新的发展阶段。

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土地利用模式；郊区化；伦敦

中图分类号：D651.1　文献标识码：A　文章编号：1001－5981(2011)05－0095－05

近年来。关于城市郊区化的问题日益受到国内外学术界的广泛关注。学者们认为郊区化是城市化进程当中的一个重要阶段。是城市的政治、经济和文化发展到一定程度的产物。并且提出郊区化开始的原因主要在于城市本身的扩张、城市问题的加剧、交通技术的发展以及中产阶级意识的影响等。实际上。城市土地利用模式的变化，即传统的用地方式向近代意义上的用地方式之转变，直接推动了早期城市郊区化的进程。使城市边缘地带逐渐发展成为近代意义上的居住郊区。由此使城市进入了一个新的发展阶段。以18、19世纪的伦敦为例，分析这一时期城市土地利用模式的变化，论述这种新的土地利用模式对早期郊区化所产生的影响。

城市土地利用模式指的是土地权利人根据土地的特性功能、价值收益以及相关规定对其产权范围内的土地加以使用的方式。随着城市经济尤其是商业贸易的迅速发展，土地使用的方式会发生重大的变化，而这种变化反过来又会对城市本身的社会和经济发展，以及城市郊区化进程的开始产生深远的影响。在18、19世纪的英国大城市中，土地利用模式出现了显著的变化：城市中心区从以居住为主，以贸易、娱乐等为补充的混杂用地方式，转变为以商务活动场所为主要功能，兼以部分娱乐活动，而居住场所则日益向城市周边郊区推移的近代用地方式。

城市土地利用模式发生变化的主要原因在于城市经济尤其是商业贸易的迅速发展，这导致市场力量在土地管理和使用安排中起着越来越重要的作用。传统意义上的土地，不论是处于城市当中还是乡村当中，都更多的是一种身份和地位的象征，一种维持经济利益和政治权力的工具。与这种土地价值观相适应，传www.2ndflr.com统的城市土地利用地模式呈现出罗伯特?菲什曼所谓的“前现代的城市生态”。在城市中挤满了社会各阶层的人，上层贵族居住在豪华宫殿中享受纸醉金迷的生活，富有商人、大店主和银行家居住在这里以便从事各种交易活动，而大部分穷人则藏身于市中心区的暗巷黑街，以从事零工活或乞讨为生。也就是说，在这种前现代的城市生态中，城市的每个地区尤其是市中心区都有多重功能，同时是人们的生活区、商业区以及娱乐区。这是一种混杂无序的土地利用模式，在这种模式下，土地还没有与市场经济的力量紧密地联系在一起。

然而，从18世纪开始，随着人口的增长、社会经济的繁荣以及城市本身的发展，上述情况逐渐发生了变化。土地不再仅仅是带来身份地位和政治权力的工具，而是更多地成为给土地所有者带来地租收人等物质利益的重要手段。正如19世纪历史学家G.M.扬描述的那样，“虽然人们依旧谈论着土地，但土地越来越多地意味着居住地产和商业用地”，尤其是因为人口增加和工商业发展，城市土地日益凸显出其经济价值。爱瑞克?伊万斯也注意到这一点，他指出“在英国，和在欧洲其他国家一样，土地是财富和特权的基础；但相比之下，在英国土地更多地与贸易和制造业联系在一起”，并强调18世纪后期到19世纪城市土地价值的变化，是与英国的经济和社会发展联系在一起的。正是在这种情况下，英国城市的土地利用模式开始发生变化，也就是许多学者注意到的新的城市现象，“对新工厂、仓库、商店和办公室的最佳区位的争夺，引起了土地利用的第一次极为重要的变化”：城市土地日益被看做一种获取最高地租的有效手段，而不是像传统的那样主要被用于居住场所。

城市土地开始受到市场力量的有力影响，更多的土地所有者开始想方设法在自己的地产上获得尽可能高的地租收入。相比之下，从商务用地中收取的地租要比来自居住用地的收入要高得多，因此，城市尤其是城市中心的土地就日益成为重要的商务用地，近代意义上的土地利用模式开始形成。在城市地理学中，近代意义上的城市用地被划分为以下几种主要形式：第一，商业用地，其中包括零售商业、批发商业和专业服务业的用地。相对而言，零售商业和专业服务业通常都要求位于交通最方便和人口最集中的城市中心区，而批发商也需要较大空间来储存货物，且主要是针对零售商经营，可位于非市中心区；第二，工业用地，可分为小型工场和大型工业，由于前者占地面积较小，大多位于邻近中心区的地段，后者往往占地面积大，很少设在土地使用费昂贵的城市中心；第三，政府机关用地。由于政府的重要支配地位，机关用地通常不考虑租金问题，而以交通方便和邻近服务对象为主要的考虑因素；第四，住宅用地。居民的住宅用地主要受到购买或租赁房屋的费用以及到工作地点的交通费用的限制，他们在选择居住地点时通常会综合考虑生活费用、居住面积、租金和交通费，且往往是以交通费来迁就租金。

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