36小时9城出台楼市新政：“限售”或蔓延至全国

自9月22日开始，长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡9个城市密集出台了调控政策。

此次政策特点整体体现为：此前没有出台限购限贷限售政策的城市，或政策力度未及其它城市的，在此次进行了相应的加码。如石家庄、长沙限购升级，贵阳结合此前调控力度，此次限售并限贷升级。而最重要的特点就是，多数城市均将限售作为本次政策的核心聚焦点。

中国指数研究院指出，政策的核心诉求就是：抑投机、稳预期、促理性。多城限售继续发力，将使调控力度达到较高的程度，将进一步稳定市场预期，引导市场更快地向理性方向发展。

21世纪经济报道记者也注意到，就在此轮以二线城市为主的密集调控出台前，楼市调控已经向三、四线城市蔓延。其中，限售成为本轮调控有别于以往调控周期的一大特征。

中原地产分析师张大伟统计发现，到目前为止全国已经有45个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。

40余城“限售”

限售是本轮调控一大特征。

截至发稿，21世纪经济报道记者根据中国指数研究院监测数据统计，限售城市数量已达到40余城，政策以流动性为切入点，立足于引导居民正确的住房消费行为，与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。

从目前已出台限售城市来看，部分城市全面限售，而一些城市分口限售。包括厦门、广州、青岛、保定徐水区、东莞、福州(五城区、闽侯县、长乐市、闽清县、福清市)、常州、海南全省、承德、济南、芜湖、无锡、嘉兴、北海、南宁、徐州、泰州、重庆(主城区)等在内的城市规定：新购买住房的，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续;包括惠州、南京、成都、郑州、开封、张家口、长沙、贵阳在内的城市规定：新购买的住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易(转让);石家庄是目前限售政策最为严厉的城市。该城市政策指向全市范围，规定新购住房(含新建商品住房和二手房)的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。

除了上述城市，截至目前，南通启东市、扬州、保定白沟新城、保定主城区(莲池区、竞秀区、高新区)、珠海、西安、沈阳、南昌等城市进行了不同程度的分口限制。

中国指数研究院监测显示，从本轮新出台政策的城市来看，石家庄限售年限较长，且为第一次出台限售政策，后期对市场预期的影响将较为明显。

南昌、重庆、贵阳此前亦无限售政策，对市场后期的影响也将是一个分水岭的作用。而长沙则是进一步升级限售年限，目前的年限也处于较严的程度。

从时间期限来看，有2年限售的，有3年限售的，有5年限售的，有从2年升级到3年的，甚至有特定项目5年、10年限售的;从范围来看，有针对户籍性质进行限售规定的，有针对城市内部不同区域进行限售规定的，有针对新建商品房和二手住宅进行规定的。结合前期已出台政策的城市市场走势来看，在限售、限购、限贷政策的共同作用下，形成的立体化需求引导机制能够更好地保持房地产市场的稳定性。

张大伟认为，限售是2017年本轮收紧政策一个新生事物，从效果看，属于短效机制，目的是抑制市场的投机需求。限售本质是楼市去杠杆政策，这要求购房者必须要以自用为目的配置资产。否则按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。这种限售明显打击了投机和投资需求，使得房地产的投资属性降低，影响了短期获利的可能性，对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大。

调控或向全国蔓延

按照以往调控规律，调控密集出现背后多是市场集中出现异动。从房价指数看，国家统计局公布的8月份房价数据非常明显地表达了这些城市为什么要进行调控。

中原地产监测数据显示，除了武汉外，全国新建住宅与二手房住宅价格涨幅最高的城市基本集中在最近出新政的城市中。比如南昌新建住宅价格单月环比上涨了0.9%，贵阳上涨0.7%，南宁上涨0.6%，西安二手房环比上涨0.9%，重庆、武汉上涨了0.8%。因此，这些城市被调控的关键因素还是房价在明显的上涨。

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