2天7城加码楼市调控 剑指“短线炒房”

　　楼市调控再度升级。22日至23日，短短两天内，共有包括长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、西安、石家庄7个省会城市或直辖市加码楼市调控措施。其中，除西安侧重在销售端控制房价外，其余城市的调控重点都是“限售”，限售年限在2年、3年乃至5年不等。

　　对照国家统计局上周发布的8月最新房价，此次展开调控的城市呈现环比继续上涨、同比涨幅明显的特征，调控的加码正体现了因城施策的“精准性”，更预示四季度将继续贯彻“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”的方针。而从此轮调控的方向看，主打限售，即剑指“短线炒房”。

　　最长限售期达5年

　　梳理各地限售政策：石家庄在限购的同时明确，新购住房（含二手房）5年内不得上市交易；重庆方面，主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易；贵阳规定，在当地购买新建商品住房，3年内不得转让；南宁则是限售升级，在市区（不含武鸣区）法人单位购买二套及以上住房限售2年；南昌要求，全市范围内所有新交易的住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；长沙除限购升级外，规定当地购买的商品房（含二手房），取得不动产权证3年后才能再次出售。

　　上述城市并非单纯“限售”，还有配套政策叠加。如在此次调控较为严厉的长沙，根据新规，自9月23日起，除新购商品房3年内限售外，长沙市户籍已有一套房的，需要取得首套房不动产权证3年后才能买第二套房，外来户则限购一套，需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明。此外，南昌的新规具体还包括：在商品住宅销售及转让过程中，实行限房价、限对象、限转让的政策，对“三限房”购房人，自购房合同签订之日起5年内不得转让，限售期相对更长。

　　给非热点城市降温

　　此轮调控还有一个特征，即7个城市都在“15个一线城市和热点二线城市”的范围之外。房地产业内人士指出，从国家统计局上周发布的8月份全国70个大中城市房价指数看，一二线热点城市房价指数都在趋稳，且所有一线城市环比都已停止上涨。但同时，部分城市仍有环比上涨，且同比涨幅明显。从因城施策来看，这些城市的过热风险不得不防，需要在政策上进一步为楼市降温。而从举措看，效果最快的还是限购、限贷以及加码限售。

　　具体数据方面，在8月份的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况统计中，长沙的新建商品住宅价格指数同比涨幅位居第一，达16.9%，环比涨幅则为0.2%。此外，石家庄环比涨0.1%，同比涨9.5%；重庆环比涨0.3%，同比涨12.9%；南昌环比涨0.9%，同比涨8.7%；西安环比涨0.3%，同比涨14.7%；贵阳环比涨0.7%，同比涨9.2%；南宁环比涨0.6%，同比涨12.5%。

　　此外，上述城市的库存正在持续减少，一定程度上强化了房价上涨预期。同策咨询研究部数据显示，8月份，南昌、南宁、贵阳等城市存销比在10个月以下，重庆、西安等城市的存销比在6个月以下。一般认为，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力。

　　为购租并举赢得时间

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，按往年调控经验，每轮楼市新规的“间隔期”大约是6至8个月。追溯来看，由去年3月上海“沪九条”开始，到去年10月，大约20个核心一二线城市集中出台调控政策；今年3月，北京出台“3·17新政”又带动部分城市升级楼市调控。现在，又到了调控政策出台的“窗口期”，此轮调控是对此前政策的补充和强化。

　　同时，新规的出台时机也体现出预期管理的需要。“这次多个城市集体升级调控，可能是为了防范在‘金九银十’的特殊节点，出现楼市进一步上涨的预期。”易居研究院副院长杨红旭认为。中国房地产数据研究院执行院长陈晟也指出：“去年房地产调控政策出台以来，一线热点城市取得明显成效，有人判断楼市调控政策会松动。但是，近两天部分城市出台的新措施，传递了楼市调控不会放松反而可能再度加码的信号。”

　　陈晟认为，建立房地产长效机制是更为核心、更为长远的问题。目前，房地产调控政策不松动，各种限制政策意在阶段性平抑房价，是为建立购租并举的房地产长效机制赢得时间。

　　同时，此轮调控多数城市在“限售”上做文章，剑指“短线炒房”。海通证券首席经济学家姜超认为，上述城市的限售期从2年到5年不等，这也表明了政府压制地产泡沫的决心。可以预见，房地产的投机功能将持续被弱化。

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